パーソナルトレーニングジムの開業をいざしようにも、いきなり大型店舗という訳にはいきませんよね。
最初はマンションの一室を借り、そこに機材を入れるという方法が主流です。
しかし一室を借り、機材を入れたもののお客様が来ない、生活ができない、家賃が支払えないと言ったトレーナーも数多く見てきました。
僕自身何度窮地に立たされたか…
家賃が高いし、狭いし、色々と手数料が無駄に取られたりと散々な目に合ってきました。
そんな失敗だらけの僕の経験から、個室ジム事業を軌道に乗せるための物件の選び方を解説します！
１ 物件の探し方
まずは物件を選ぶ前に、いくつか候補を確保しておきたいですね。
そのために、最初に物件の選び方を解説します。
１−１ 場所
どこで活動するかを最初に決めます。
その決め方は、次の2つを頭に入れて決めましょう。
- 自宅との距離
- 競合が多い地域か
まず自宅との距離から候補地を決めます。
あまり重要ではないと思われがちですが、僕はこれで数万円以上損しています。
例えば、自宅とジムの通勤で定期が1万かかるとします。
交通費として1万かかるなら、個室ジム用の物件に1万かけた方がいいのと、さらに通勤時間のロスもあるため、家の近くがオススメです。
または自分自身が引っ越すことを考えましょう。
もう一つの競合についてですが、これはマーケティングスキルがあるかどうかで、判断していきます。
基本的に競合の多い地域、例えば渋谷、新宿、横浜などの主要都市は競合と競わなくてはいけません。
確かに母数は多いので、一見顧客が多そうですが、やはり大手に流れます。
もしそういった場所でやっていくのであれば、しっかりと競合と差別化する必要があります。
とは言っても最初は難しいかもしれません。
ですが唯一簡単に差別化できる方法が「立地を差別化」することなので、競合を避けるなら立地を慎重に選びましょう。
大手や競合がいなければいない程、サービスがあまり差別化できていなくても売れます。
例えば箱根に個室ジムを作ればそれだけで、周辺地域の人はきます。
ただこの立地の差別化にも問題があります。
それは、単価を低く設定しなければいけないということです。
つまり顧客が来る代わりに回転数を上げていく方法しか取れないのです。
もちろんこの方法が通用しないこともあります。
山奥の田舎なんかはさすがに来なそうですよねw
これらを踏まえて物件の立地を決めていきます。
１−２ 検索方法
まずはネットで物件を探しましょう。
次の項目を意識して検索していきます。立地は決まっているものとします。
- 事業利用可能かどうか
- 木造以外で選ぶ
- 家賃
- 初期費用
- 部屋の広さ
このあたりをまずは意識しながら検索していきます。
1つ目は物件検索サイトで、事務所利用可能物件を指定すれば絞れます。
ただ機材を入れる場合はまた別途許可が必要なので、そこは電話確認が必要です。
2つ目はある程度床に強度がないと、沈んだりなんてことが起きる可能性があるので、木造は避けておきましょう。
3つ目は、家賃はこれは自分のお財布事情もあるので、なんとも言えませんが、生活に困らない程度の金額で探しましょう。
目安としては、生活費＋家賃＋経費を足した金額が毎月の最低売上になるような金額がオススメです。
例えば毎月の最低売上30万、経費5万、生活費15万であれば、最高家賃は10万円以内とか。
もちろん売上の目処がつかないのであれば、まずは家賃10万円以内を基準に探してみましょう。
4つ目は機材を買ったりと出費が増えるのにも関わらず、敷金、礼金のような初期費用を無駄にかけたくありませんよね。
なので初期費用をなるべく抑えましょう。
ただ敷金は退出時問題がなければ戻ってくるものなので、支払うことも考えときます。
相場は敷金1か2、礼金1です。
礼金は交渉するなどして、安くしてもらえる可能性があります。
あまり期待はできませんが…
最後5つ目は部屋の広さです。
広さはある程度あった方がいいですし、機材が入らないということも有り得るので、必ず1回は内見に行くことです。
ここまでの条件である程度絞って検索すると、いくつか候補が出てきます。
それらの物件の選び方を次はご紹介します。
２ 物件の選択の仕方
物件をある程度絞ったら、どんな物件がいいか決めていきます。
基準は次の項目を参考にしてください。
- シャワーやトイレがあるか
- あったとしても別々か、もしくは着替え場所があるか
- 駅から近いか
- 近くに駐車場があるか
これらの項目は全て満たさなくても良いですが、全て満たしてあると長期で通ってもらえる可能性が上がります。
シャワーやトイレは必須ですが…
ユニットバスの物件だとあまり使わないとしても、トイレで着替えさせてしまうので、僕個人としてはこの条件だけは外せなかったですね。
もちろん別々だと家賃もそれなりにしますが、顧客のことを考えると別々が良いでしょう。
駅から近い物件のメリットは、遠すぎると行く気が無くなる可能性があるということです。
もちろんこれだけが原因ではないですが、遠いとやはり行きたくないと思うのが人間です。
頭には入れておきましょう。
あとは近くに駐車パーキングがあると、便利ですね。
ただ優先順位は低いです。
ここまでのことを意識すれば1件、2件に絞れてくると思います。
そしたら後は内見して、選んで行きましょう。
３ 注意点
注意点としては、1つだけ伝えておきたいのは、「焦らない」ことです。
僕は独立の準備で段階に焦ったことで、高い家賃、狭い部屋、悪徳不動産にあたってしまいました。
先ほども言ったように、トイレ、シャワーが別々なので家賃が高くなることは覚悟してました。
とは言っても相場より、2万円高い上に、狭いという物件だったにも関わらず、焦っていたため1件目で契約。
もう少し色々見れば良かったと今は思うので、絶対に焦らないことです。
後はこれから通ってくださるお客さんのことを考えて、物件を選んで行きましょう。
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